L’articolo 65 del decreto “Cura Italia” prende in considerazione i locatari di immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1, in cui hanno sede le attività sospese dal DPCM dell’11 marzo 2020, concedendo un credito d’imposta.
Nessuna attenzione, invece, pone per i locatori. Il problema di questi ultimi, invero, è più ampio e non è necessariamente collegato alla tipologia di immobile concesso in locazione.
A causa dei risvolti economici della crisi sanitaria Covid-19, difatti, appare verosimile che inquilini e locatari possano in questi mesi disonorare il pagamento dei canoni dovuti alla parte locatrice.
Ciò nonostante, i proprietari di immobili locati, ai sensi dell’articolo 26 del TUIR, sono comunque costretti a liquidare le imposte sui redditi “per competenza”, ossia nel periodo di riferimento, indipendentemente dalla reale percezione dei canoni.
Ad oggi il legislatore non ha pensato una norma che ponga a riparo situazioni di questo tipo, sicché l’unico rimedio che può essere invocato dai locatori, nella consapevolezza della impossibilità di percepire i canoni originariamente pattuiti, è quello di accordasi con i conduttori per una riduzione del canone locatizio.
L’accordo di riduzione del canone non è soggetto all’obbligo di registrazione – Tale accordo è l’atto attraverso il quale le parti di un rapporto di locazione pattuiscono la riduzione del canone inizialmente concordato.
Sulla scorta dell’insegnamento della Suprema Corte, tale patto, a meno che non sia stato formalizzato nella veste di atto pubblico, non è assoggettato alla formalità della registrazione.
Ciò in quanto “le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione”.
La facoltà delle parti di sottoporre l’atto alla formalità della registrazione– Assodata la non obbligatorietà di registrare l’accordo di riduzione del canone di locazione, non ne è comunque fatto divieto.
Infatti, in virtù dell’articolo 8 del TUR, chiunque vi abbia interesse può richiedere in qualsiasi momento la registrazione di un atto.
D’altronde è interesse delle parti, obbligate in solido, notificare la sopravvenuta circostanza all’Amministrazione finanziaria. Ciò, al fine di liquidare correttamente l’imposta di registro dovuta sulle annualità successive alla prima.
Ma soprattutto vi è l’interesse della parte locatrice a determinare le imposte sui redditi calcolandole sul nuovo canone ridotto e, nel contempo, ponendosi a riparo da eventuali accertamenti fiscali.
La modalità di registrazione – La registrazione della scrittura privata che prevede l’accordo tra le parti per la riduzione del canone d’affitto, e che deve contenere gli estremi di registrazione del contratto di locazione originario, va effettuata utilizzando il modello 69 presso l’ufficio territoriale in cui fu registrato il contratto di locazione.
In virtù dell’articolo 19 del Decreto Legge n. 133 del 12 settembre 2014, la richiesta di registrazione è esente dalle imposte di bollo e registro.
Come è noto, a differenza dei contratti di locazione per i quali si utilizza il modello RLI, non è possibile utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia per la registrazione di atti generici per i quali si compila il modello 69.
Poichè tutti gli uffici territoriali dell’agenzia delle entrate SONO CHIUSI, a quanto risulta da una risposta resa a titolo di assistenza al contribuente secondo quanto prevede la Circolare n. 42/E del 5 agosto 2011 dell’Agenzia delle entrate, gli organi centrali hanno disposto che, a causa dell’emergenza epidemiologica, la riduzione del canone di locazione può essere comunicata anche mediante PEC o e-mail a cui allegare, oltre naturalmente all’accordo, il modello 69 debitamente sottoscritto.
Deve essere altresì inviata una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, resa ai sensi del D.P.R. n. 445/2000, per attestare il possesso della copia originale dell’atto e la conformità al medesimo della copia trasmessa all’ufficio.
Tuttavia è fatto obbligo, al termine della fase emergenziale, di consegnare manualmente all’ufficio competente l’originale dell’accordo al fine di conferire totale efficacia all’adempimento.
Cordialità
